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成都新房優惠促銷增多 二手房議價空間增大

    近期，開發商頻頻給予優惠攻勢，頻頻觸動購房者的神經。記者在走訪中發現，在整體市場并不太

樂觀的情況下，部分按捺多時的購房者對于開發商一系列優惠折扣策略似乎也相當買賬，該出手時自然

也就出手了。

    交易放緩，對房地產市場所造成的影響逐日增加。
    2011年，“三限”之后，調控亦然成為樓市左右為難搖擺不定的一條主線，開發商、中介、銀行、

購房者猶如一套銜接完整的產業體系，各自相對獨立，又彼此存在聯系，在一輪輪市場預期中，上演著

   成都樓市各自不同的“情景劇”。
    開發商“低位”入市，價格手段促銷售
    價格波動的房價遠比“過山車”更能刺激購房者的神經，透過房價這個窗口看樓市，大致能夠窺見

一二。長時間的交易流動過緩,對于大多數急等“收錢”的開發商來說，是致命的。在這樣的情形下，

要么提前開盤，加大優惠程度，要么推遲出手，規避調控風險，開發商陷入進退兩難境地。
    “逢低入市既是機遇，也是挑戰。”重慶工商大學校長經濟學家楊繼瑞認為，“相對于目前樓市的

整體低迷，開發商給予一定的優惠和打折策略或許能達到‘出奇制勝’的效果。”
    成都樓市延續長達一年的市場陰霾后終于在5月，迎來了一波“小陽春”，正是源于開發商在價格

上做出了相應的讓步：5月初，恒大地產在全國范圍內所有樓盤均以原價的8.5折優惠出售，打響了今年

以來開發商促銷售樓的第一炮；隨后中德·英倫聯邦、復地·雍湖灣、中鐵西城均以“開盤特惠+靈活

分期”的方式打折銷售，業績不俗；到7月，萬科、綠地、首創等大牌開發商宣布旗下樓盤優惠出售，

其中首創·東公元、首創·萬卷山、萬科·金色領域均以4%-7%不等額度的折扣促銷，再次迎來一輪“

搶購潮”，而佳兆業·君匯上品更以最高優惠到7.2折，實得均價4900元/平米的超低優惠席卷全城，開

盤當周共成交1218套房源，以促銷領跑樓市。“目前，市場處于買賣雙方繃緊的狀態，一旦一方做出讓

步，必然會導致另一方的大舉涌動；開發商給出相應的‘折扣’，也會給處于觀望期的購房者提供再次

入市的理由。”龍睿地產顧問有限公司相關人員告訴記者。
    長久以來郁郁不振的樓市終于獲得短期的“喘息”機會，畢竟死咬著價格不放終究是弊大于利，對

于開發商來說，逢低入市給予相應優惠已有成功案例在先，這或許會給低迷的樓市指引一條可靠的出路

。
    議價空間增大 二手房成交量持續走低
    新房優惠促銷，在二手房方面，價格也出現了松動。
    據公開數據顯示，2011年7月25日-2011年7月31日，成都二手房市場“量漲價跌“。上周（7.25-

7.31）成都市六大城區二手房（住宅）總成交697套，環比上漲12.24%，成交面積為61892.27平米，環

比上漲14.84%。成都市二手房（住宅）掛牌均價為9209元/平米，環比下跌1.23%。 市場成交量的低迷

，加上購房者的觀望，使得急于套現的業主選擇了降低心理價位的方式促進成交，而另一部分業主干脆

轉售為租，待市場行情回暖。這些因素也造成了市場供應量的大幅下降。另外一個明顯市場變化，二手

房購房者貸款買房比例增加。由于政策原因，投資投機型需求被擠出，購買力不強的自住型客戶占比增

加。但是由于信貸額度緊縮，多數購房者卻因貸款原因而不得不放棄買房或者暫緩入市，這也導致了成

交量的下降。
    據公開數據顯示，成都二手房掛牌均價降至9260元/平方米左右，創今年掛牌價最低，與此同時，

實際成交均價也出現小幅下滑。某中介公司置業顧問告訴記者，現在有了更多的議價空間，業主坐地抬

價的狀況沒有了。
    記者了解到，門店掛牌價和實際成交價格有3%-5%的差異，多數業主在面對誠心買家時選擇了讓步

降價促銷的做法。隨著議價空間顯現，有買方開始推測房價松動，于是產生了下半年“抄底”的觀點。

信貸緊縮 貸款難增購房成本
    央行決定自2011年7月7日上調金融機構人民幣存款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別

上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是央行今年以

來第三次加息，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。與銀行存款利率提高帶來的收益相比，貸款利

率增加對剛需族來說，無疑是雪上加霜。加上不少銀行已經取消首套房貸優惠利率，貸款成本的增加讓

剛需族再次猶豫不決。
    中國人民銀行一項最新統計顯示，上半年人民幣貸款總額減低，其中房地產新增貸款同比減少近

6000億元人民幣。不過，這并不妨礙央企等通過債券融資緩解困難，主要是中小企業遭到沖擊。業內認

為，信貸緊縮調控已經接近極限，年底之前可能會放松。不僅是開發商貸款難，剛需族也遇到同樣問題

，“等貸族”隊伍正在逐漸龐大起來。
    記者日前走訪了市內幾家銀行發現，隨著信貸緊縮，審批程序越來越嚴格，放款時間延長，以前一

兩個月就能放款，現在一般需要四五個月的時間。建行四川分行相關工作人員告訴記者，“由于近期貸

款額度相對緊張，我們在辦理貸款手續時審核就相對要嚴苛一些，但只要審核通過了的，仍然可以通過

銀行貸款來買房。按政策規定，對于已有一套以上住房的外地人，原則上不再給以貸款；對于本地人購

第二套房，只要符合條件，貸款還是沒有問題的。”記者還獲悉，由于銀行放款趨緊，想要貸款購房者

還得主動提出上調利率，目前首付款也需提高至5成，加上某些銀行的貸款手續費，成本上的增加只能

讓剛需族再次望而卻步。
    開發商讓步 購房者下單正當時
    近期，開發商頻頻給予優惠攻勢，頻頻觸動購房者的神經。記者在走訪中發現，在整體市場并不太

樂觀的情況下，部分按捺多時的購房者對于開發商一系列優惠折扣策略似乎也相當買賬，該出手時自然

也就出手了。
    肖柏（媒體從業者，現居住于城東）
    其實，目前來說，購房有優惠還是蠻不錯了。因為在這樣的局勢下，未來的房價將呈現何種態勢也

不好預測，自然猜不到房價的最低點，但在當前的形勢下，自己也漸漸開始由觀望轉為試探；反正，再

看看吧，遇到合適，說不定動心了，可能就會下單。
    王曉宇（物流高管，現居住在城南）
    以前也在房地產公司工作過，以我個人之見，對于現在冷清的市場，開發商們的最終目的只有一個

，就是打破僵局，促進銷售。估計下半年銷售會更難，要產生現金流的唯一方式就是賣房，而在當前的

大環境下，最有效的方法就是“以價換量”。現在下手其實也可以，我目前已經有購房的打算，跑了城

西的幾個盤，品相質量都還不錯，下一步應該會考慮購買。
    巫霞（教師，現租住在城東）
    對于我們這批80后來說，其實買房還是多急迫的，如果要結婚的話，沒有房子也不好。我身邊很多

朋友都打算著在今年買房，去年我就看上了城南的一套85m2的樓房，正好又碰到國家調控出臺，就沒有

急于下手，再等等看今年是否降價再說。其實，買房是遲早的事，早晚都要買，如果價格稍微降一點的

話，我就滿足了。

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