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成都新房優(yōu)惠促銷增多 二手房議價空間增大

    近期，開發(fā)商頻頻給予優(yōu)惠攻勢，頻頻觸動購房者的神經(jīng)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在整體市場并不太

樂觀的情況下，部分按捺多時的購房者對于開發(fā)商一系列優(yōu)惠折扣策略似乎也相當買賬，該出手時自然

也就出手了。

    交易放緩，對房地產(chǎn)市場所造成的影響逐日增加。
    2011年，“三限”之后，調(diào)控亦然成為樓市左右為難搖擺不定的一條主線，開發(fā)商、中介、銀行、

購房者猶如一套銜接完整的產(chǎn)業(yè)體系，各自相對獨立，又彼此存在聯(lián)系，在一輪輪市場預期中，上演著

   成都樓市各自不同的“情景劇”。
    開發(fā)商“低位”入市，價格手段促銷售
    價格波動的房價遠比“過山車”更能刺激購房者的神經(jīng)，透過房價這個窗口看樓市，大致能夠窺見

一二。長時間的交易流動過緩,對于大多數(shù)急等“收錢”的開發(fā)商來說，是致命的。在這樣的情形下，

要么提前開盤，加大優(yōu)惠程度，要么推遲出手，規(guī)避調(diào)控風險，開發(fā)商陷入進退兩難境地。
    “逢低入市既是機遇，也是挑戰(zhàn)。”重慶工商大學校長經(jīng)濟學家楊繼瑞認為，“相對于目前樓市的

整體低迷，開發(fā)商給予一定的優(yōu)惠和打折策略或許能達到‘出奇制勝’的效果。”
    成都樓市延續(xù)長達一年的市場陰霾后終于在5月，迎來了一波“小陽春”，正是源于開發(fā)商在價格

上做出了相應的讓步：5月初，恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)所有樓盤均以原價的8.5折優(yōu)惠出售，打響了今年

以來開發(fā)商促銷售樓的第一炮；隨后中德·英倫聯(lián)邦、復地·雍湖灣、中鐵西城均以“開盤特惠+靈活

分期”的方式打折銷售，業(yè)績不俗；到7月，萬科、綠地、首創(chuàng)等大牌開發(fā)商宣布旗下樓盤優(yōu)惠出售，

其中首創(chuàng)·東公元、首創(chuàng)·萬卷山、萬科·金色領(lǐng)域均以4%-7%不等額度的折扣促銷，再次迎來一輪“

搶購潮”，而佳兆業(yè)·君匯上品更以最高優(yōu)惠到7.2折，實得均價4900元/平米的超低優(yōu)惠席卷全城，開

盤當周共成交1218套房源，以促銷領(lǐng)跑樓市。“目前，市場處于買賣雙方繃緊的狀態(tài)，一旦一方做出讓

步，必然會導致另一方的大舉涌動；開發(fā)商給出相應的‘折扣’，也會給處于觀望期的購房者提供再次

入市的理由。”龍睿地產(chǎn)顧問有限公司相關(guān)人員告訴記者。
    長久以來郁郁不振的樓市終于獲得短期的“喘息”機會，畢竟死咬著價格不放終究是弊大于利，對

于開發(fā)商來說，逢低入市給予相應優(yōu)惠已有成功案例在先，這或許會給低迷的樓市指引一條可靠的出路

。
    議價空間增大 二手房成交量持續(xù)走低
    新房優(yōu)惠促銷，在二手房方面，價格也出現(xiàn)了松動。
    據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2011年7月25日-2011年7月31日，成都二手房市場“量漲價跌“。上周（7.25-

7.31）成都市六大城區(qū)二手房（住宅）總成交697套，環(huán)比上漲12.24%，成交面積為61892.27平米，環(huán)

比上漲14.84%。成都市二手房（住宅）掛牌均價為9209元/平米，環(huán)比下跌1.23%。 市場成交量的低迷

，加上購房者的觀望，使得急于套現(xiàn)的業(yè)主選擇了降低心理價位的方式促進成交，而另一部分業(yè)主干脆

轉(zhuǎn)售為租，待市場行情回暖。這些因素也造成了市場供應量的大幅下降。另外一個明顯市場變化，二手

房購房者貸款買房比例增加。由于政策原因，投資投機型需求被擠出，購買力不強的自住型客戶占比增

加。但是由于信貸額度緊縮，多數(shù)購房者卻因貸款原因而不得不放棄買房或者暫緩入市，這也導致了成

交量的下降。
    據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，成都二手房掛牌均價降至9260元/平方米左右，創(chuàng)今年掛牌價最低，與此同時，

實際成交均價也出現(xiàn)小幅下滑。某中介公司置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在有了更多的議價空間，業(yè)主坐地抬

價的狀況沒有了。
    記者了解到，門店掛牌價和實際成交價格有3%-5%的差異，多數(shù)業(yè)主在面對誠心買家時選擇了讓步

降價促銷的做法。隨著議價空間顯現(xiàn)，有買方開始推測房價松動，于是產(chǎn)生了下半年“抄底”的觀點。

信貸緊縮 貸款難增購房成本
    央行決定自2011年7月7日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款基準利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別

上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。這是央行今年以

來第三次加息，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。與銀行存款利率提高帶來的收益相比，貸款利

率增加對剛需族來說，無疑是雪上加霜。加上不少銀行已經(jīng)取消首套房貸優(yōu)惠利率，貸款成本的增加讓

剛需族再次猶豫不決。
    中國人民銀行一項最新統(tǒng)計顯示，上半年人民幣貸款總額減低，其中房地產(chǎn)新增貸款同比減少近

6000億元人民幣。不過，這并不妨礙央企等通過債券融資緩解困難，主要是中小企業(yè)遭到?jīng)_擊。業(yè)內(nèi)認

為，信貸緊縮調(diào)控已經(jīng)接近極限，年底之前可能會放松。不僅是開發(fā)商貸款難，剛需族也遇到同樣問題

，“等貸族”隊伍正在逐漸龐大起來。
    記者日前走訪了市內(nèi)幾家銀行發(fā)現(xiàn)，隨著信貸緊縮，審批程序越來越嚴格，放款時間延長，以前一

兩個月就能放款，現(xiàn)在一般需要四五個月的時間。建行四川分行相關(guān)工作人員告訴記者，“由于近期貸

款額度相對緊張，我們在辦理貸款手續(xù)時審核就相對要嚴苛一些，但只要審核通過了的，仍然可以通過

銀行貸款來買房。按政策規(guī)定，對于已有一套以上住房的外地人，原則上不再給以貸款；對于本地人購

第二套房，只要符合條件，貸款還是沒有問題的。”記者還獲悉，由于銀行放款趨緊，想要貸款購房者

還得主動提出上調(diào)利率，目前首付款也需提高至5成，加上某些銀行的貸款手續(xù)費，成本上的增加只能

讓剛需族再次望而卻步。
    開發(fā)商讓步 購房者下單正當時
    近期，開發(fā)商頻頻給予優(yōu)惠攻勢，頻頻觸動購房者的神經(jīng)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在整體市場并不太

樂觀的情況下，部分按捺多時的購房者對于開發(fā)商一系列優(yōu)惠折扣策略似乎也相當買賬，該出手時自然

也就出手了。
    肖柏（媒體從業(yè)者，現(xiàn)居住于城東）
    其實，目前來說，購房有優(yōu)惠還是蠻不錯了。因為在這樣的局勢下，未來的房價將呈現(xiàn)何種態(tài)勢也

不好預測，自然猜不到房價的最低點，但在當前的形勢下，自己也漸漸開始由觀望轉(zhuǎn)為試探；反正，再

看看吧，遇到合適，說不定動心了，可能就會下單。
    王曉宇（物流高管，現(xiàn)居住在城南）
    以前也在房地產(chǎn)公司工作過，以我個人之見，對于現(xiàn)在冷清的市場，開發(fā)商們的最終目的只有一個

，就是打破僵局，促進銷售。估計下半年銷售會更難，要產(chǎn)生現(xiàn)金流的唯一方式就是賣房，而在當前的

大環(huán)境下，最有效的方法就是“以價換量”。現(xiàn)在下手其實也可以，我目前已經(jīng)有購房的打算，跑了城

西的幾個盤，品相質(zhì)量都還不錯，下一步應該會考慮購買。
    巫霞（教師，現(xiàn)租住在城東）
    對于我們這批80后來說，其實買房還是多急迫的，如果要結(jié)婚的話，沒有房子也不好。我身邊很多

朋友都打算著在今年買房，去年我就看上了城南的一套85m2的樓房，正好又碰到國家調(diào)控出臺，就沒有

急于下手，再等等看今年是否降價再說。其實，買房是遲早的事，早晚都要買，如果價格稍微降一點的

話，我就滿足了。

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